【記者楊川欽專題報導】套房欠租逾兩個月，房東該如何自保？地政法學專家吳有道博士受訪時指出，逾期租金達兩期，法律即賦予房東可終止契約的明確權利，房東不是拿房客沒輒，只是要依程序走。
    台灣租屋市場糾紛年年攀升，其中「承租人積欠租金」更是最常見的案件，近期一件發生於中部的套房租賃爭議，再度引起社會關注：一名李姓房東甲於民國114年9月1日將自宅套房出租給承租人乙，乙先繳一個月租金5,000元以及兩個月押金10,000元後，竟長達兩個月未再繳租，場面一度僵持，針對此案，地政法學專家吳有道博士表示，欠租事件並非單一案件，而是台灣租屋市場的縮影；吳博士指出，台灣現行法律非常明確，根據「民法」第440條及「租賃住宅市場發展及管理條例」第11條第1項第2款規定：承租人遲付租金達二期者，出租人得終止契約；另租金積欠達二個月者，出租人得終止契約，因此，當乙逾期未繳兩期時，房東甲的「終止租約」權利已經成立。
    吳博士指出，很多房東以為不能趕人，其實法律明確授權，只是要用對方法，避免引發侵入住居爭議，房東可依法提出下列主張？第一步：寄發存證信函；存證信函是最重要的程序，也是日後訴訟與強制執行的法律基礎，信函內容重點：一、列明欠租期間與金額；二、限期七日內清償；三、表明逾期即終止契約；4四、要求承租人返還房屋；第二步期限屆至，租約即終止，當承租人未依期限補繳，租賃契約即自動失效，乙自此成為無權占有人，房東可進一步要求交還房屋：第三步申請調解或提告返還租賃物，調解快速、成本低；若調解不成，俟法院判決確定後，房東可申請強制執行拆鎖、清空房屋和請求占用期間「不當得利」。
    吳博士強調，切勿自行破門清空，否則房東反而可能吃上刑責，最後一步可主張押金扣抵與後續求償，押金的法律性質為「債務擔保」，房東可以押金扣抵兩期欠租10,000元；若房屋損壞，可另請求賠償，押金不足部分仍可追討。
    吳有道博士呼籲所有出租人，「欠租兩期不是小事，房東不是沒有權利趕人，只是必須依程序走，才不會讓自己從被害人變成加害人，這起案件凸顯出租方與承租方權利義務的嚴格界線，也提醒社會必須重新重視租屋契約的重要性與法律素養。